Dự án chậm bàn giao, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng, bàn giao nhà cho người dân về ở khi nhiều hạng mục của dự án chưa hoàn thiện… là những “tai tiếng” tại dự án FLC Garden City đang khiến dư luận chú ý.
Bàn giao nhà khi chưa hoàn thiện, chưa tổ chức nghiệm thu theo quy định CĐT có thể bị xử phạt 270 – 300 triệu đồng
Thời gian qua, dự án FLC Garden City đã vướng nhiều “lùm xùm” liên quan đến việc dự án chậm bàn giao, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng, bàn giao nhà cho người dân về ở khi nhiều hạng mục của dự án chưa hoàn thiện, công trình chưa được nghiệm thu theo quy định…
Điều này đã khiến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư dự án và người mua nhà ngày càng gay gắt. Đỉnh điểm, sáng 25/8, hàng trăm cư dân tại dự án FLC Garden City đã tổ chức căng băng rôn tại trụ sở của Tập đoàn FLC, phản đối chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ, yêu cầu chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký với khách hàng…
Tại đây, các khách hàng mua nhà tại FLC Garden City đã “tố” hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư dự án.
Theo đó, người dân cho rằng, mặc dù dự án FLC Garden City vẫn đang trong giai đoạn thi công, thế nhưng chủ đầu tư dự án này đã cho người dân về ở. Trong khi đó, nhiều cư dân cho rằng, dự án này vẫn chưa được nghiệm thu để đi vào hoạt động theo quy định.
Cụ thể, tại tòa HH2 – nơi người dân được yêu cầu đến nhận bàn giao nhà, và hiện đã có nhiều hộ dân chuyển về đây sinh sống, các tầng thương mại tại khối đế vẫn đang tiếp tục việc thi công, giàn giáo chưa được tháo dỡ; nhiều khu sàn vẫn chưa được lát đá, vật liệu xây dựng vẫn chất đống tại nhiều khu. Ngoài ra, hệ thống điện, hệ thống PCCC vẫn chưa lắp đặt xong; thang máy chưa hoàn thiện…
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Biên, Công ty Luật TNHH Khoa Tín cho rằng: Theo quy định tại Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Luật sư cũng cho biết, việc bàn giao nhà trong khi việc thi công vẫn chưa hoàn thành là trái với quy định của pháp luật.
Về chế tài xử phạt đối với hành vi này, Luật sư thông tin, theo mục d khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính số tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi: Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định.
CĐT vi phạm hợp đồng, cư dân có thể khởi kiện ra tòa án
Ngoài việc bàn giao nhà khi công trình chưa thi công, xây dựng hoàn thiện, người dân cũng “tố” chủ đầu tư “lật kèo”, không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán.
Theo đó, người dân cho rằng, các điều khoản trong hợp đồng mua bán đã quy định rõ, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà trong một thời gian nhất định, thì Bên Mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, và Bên Bán có nghĩa vụ phải thanh toán cả tiền gốc, tiền phạt và lãi phạt chậm bàn giao cho người mua nhà…
Tuy nhiên, cư dân FLC Garden City cho biết, chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký, khi quá thời hạn bàn giao, người dân yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền gốc, tiền lãi phạt cho cư dân nhưng phía CĐT cho biết, công ty chỉ thanh toán tiền gốc.
Về vấn đề này, Luật sư Vũ Văn Biên nhận định, việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên bán bàn giao chậm tiến độ sẽ do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Để xác định phạm vi, trách nhiệm bồi thường, các bên cần phải nghiên cứu rõ các điều khoản trong hợp đồng, xem xét nguyên nhân, căn cứ dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Tuy nhiên, có thể thấy bên mua nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng căn cứ quy định trong hợp đồng. Bên bán nhà có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, việc bên bán nhà từ chối thực hiện nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng.
Về vấn đề giải quyết hành vi vi phạm hợp đồng sẽ được căn cứ vào chế tài quy định trong hợp đồng. Nếu không thương lượng, giải quyết được, các bên có thể giải quyết tại tòa án hoặc trọng tài (nếu có thỏa thuận), luật sư phân tích.
Phạt từ 40 – 50 triệu đồng đối với dự án chậm bàn giao
Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư dự án FLC Garden City cam kết sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào quý 4/2017. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại người dân vẫn chưa được nhận bàn giao nhà theo đúng cam kết.
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Vũ Văn Biên cũng cho biết: Theo Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản quy định, quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng: Bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khi bên bán không thực hiện đúng điều trên tức là đã có dấu hiệu của sự vi phạm hợp đồng.
Trong phạm vi hợp đồng thương mại, các bên thỏa thuận với nhau trên cơ sở bình đẳng, tự do và tự chịu trách nhiệm. Để xác định hành vi phạm hợp đồng cần phải căn cứ vào các yếu tố: Hành vi thực tế, quy định hợp đồng, yếu tố lỗi, và mối quan hệ nhân quả giữa nguyên nhân và kết quả.
Nếu như chứng minh được có sự vi phạm trong thực tế, thì các bên cần đối chiếu với các chế tài trong hợp đồng và các văn bản liên quan mà các bên đã ký kết với nhau.
Theo Luật sư, đầu tiên, cần khẳng định rằng, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm dân sự, các bên sẽ thực hiện việc xử lý hậu quả theo nội dung thỏa thuận. Nội dung thỏa thuận này có thể là nội dung đã ghi trong hợp đồng hoặc các bên thỏa thuận thêm sau này.
Bên cạnh trách nhiệm dân sự được quy định trong hợp đồng, việc bàn giao chậm tiến độ có thể khiến nhà đầu tư phải chịu các trách nhiệm hành chính.
Theo Điều 34 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi: Thực hiện đầu tư phát triển khu đô thị không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.
Dự án FLC Garden City Đại Mỗ do Công Ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska, thuộc Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư. Theo giới thiệu, dự án có tổng mức đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất có diện tích khoảng 7.895 ha tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Giai đoạn 1 của dự án gồm một tòa đơn (29 tầng) và một tòa đôi (34 tầng), tương ứng khoảng 1.100 căn hộ. Căn hộ tại đây có diện tích từ 48 – 105 m2 với thiết kế từ 1 – 3 phòng ngủ; giá bán khoảng hơn 16 triệu đồng/m2.
Được biết, công trình này được khởi công vào năm 2015, và dự kiến sẽ hoàn thiện, bàn giao nhà cho khách hàng vào quý I/2017, điều này đã được chủ đầu tư cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Tuy nhiên, các cư dân mua nhà tại dự án này cho biết, sau đó CĐT lại tự ý dời thời gian bàn giao đến quý IV/2017, và thời hạn này cũng đã qua nhưng cho đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn chưa thể bàn giao nhà khiến cư dân vô cùng bức xúc.
Lục Giang – Công Minh/Sức Khỏe Cộng Đồng
